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法規內容

法規名稱: 臺東縣實施地價調查估計作業規定
公發布日: 民國 88 年 12 月 01 日
修正日期: 民國 110 年 05 月 06 日
發文字號: 府地價字第1100093366號函
法規體系: 地政類
圖表附件:
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一、本規定依據地價調查估計規則第二十四條第一項第一款規定訂定之。
二、臺東縣政府(以下簡稱本府)及臺東縣所轄各地政事務所依平均地
        權條例規定辦理地價調查估計作業應依本規定辦理。
三、地價調查估計作業程序如下:
        (一)蒐集、製作或修正下列有關之基本圖籍及資料,並得以電腦產製:
              1.不動產相關資料、都市計畫地籍套繪圖、非都市土地使用分區圖
                、街道圖、都市計畫圖說、禁限建範圍圖、正射影像圖、河川管
                 制範圍圖等限制發展區圖。

              2.地籍圖。
              3.上期地價分布圖及地價區段略圖。
              4.其他有關圖籍及資料。
       
(二)調查地價實例: 
             地價調查應以買賣實例為主,無買賣實例者,得調查收益實例。
             1.
地價資料之蒐集:
               ( 1 )
各地政事務所應指派熟悉土地估價人員依照下列方法調查土
                     地買賣、交換、標售、拍賣、讓售、典押、租賃、公證等資
                     料:
                      A
調查得採用不動產成交案件申報登錄之實際資訊,或向當
                          事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、
                          有關開發機構等調查土地買賣、交換、設定典權等他項權
                          利價格資料。
                      B
向公有土地管理機關調查公有土地標售、讓售等價格資料。
                      C
向司法機關調查房地買賣、租賃之公證登記價格,與不動
                          產之拍賣價格資料。
                      D
向金融機關調查有關不動產抵押之估價資料。
                      E 
向當事人、四鄰、不動產經紀人員調查房地租賃實際租額
                         
押租或保證金等資料。
                      F
向稅捐機關調查公司或法人團體之土地或房地交易價格資
                         料。
                ( 2 )調查所得之買賣實例,如有下列情形之一,致價格明顯偏高
                      或偏低者,應先作適當之修正,記載於買賣實例調查估價表
                      ,必要時並得調查鄰近相似條件不動產之市場行情價格,估
                      計該買賣實例之正常買賣總價格:
                      A
急買急賣。
                      B
期待因素影響之交易。
                      C
受債權債務關係影響之交易。
                      D
親友關係人間之交易。
                      E 
畸零地或有合併使用之交易。
                      F
地上物處理有糾紛之交易。
                      G
拍賣。
                      H
受迷信影響之交易。
                      I 
包含公共設施用地之交易。
                      J 
人為哄抬之交易。
                      K
公有土地標售、讓受。
                      L
其他特殊交易。

               ( 3 )買賣實例價格除依前目之二調查修正外,並應就交易價格及各
                     項稅費之負擔方式、有無特殊付款方式、實例狀況等詳予查證
                     確認後,就買賣實例價格進行調整,並記載於買賣或收益實例
                     調查估價表。

               ( 4 )本府地政處及地政事務所地價課長或主辦人員,應經常注意新
                     聞媒體刊載之房地出售、出租、頂讓及預售房屋之分類廣告,
                     並視需要派員前往調查其實際價格,與鄰近土地之一般地價動
                     態。
             2.
買賣(收益)實例調查估價表及編造、審核、整理:
               ( 1 ) 編造:
                      A
調查所得地價資料,應隨時填載於買賣(收益)實例調查估
                         價表,並註明調查日期及加蓋職章。
                      B
買賣實例調查估價表格式及填寫說明依內政部訂頒之書表格
                         式及填寫說明辦理。

               ( 2 ) 審核:
                      A
買賣(收益)實例調查估價表應每個月彙整一次,送由課長
                         、秘書、主任審核,並加蓋職章。
                      B 審核人員在審核時,除應注意買賣(收益)實例調查估價表內應
                         行填載之各欄有無遺漏外,並應就其資料之正確性詳予審核;
                         如對其資料有懷疑時,應即另行派員複查,經複查認為原調查
                         正確,則複查人員應於「承辦員」欄位加蓋職章並註明複查日
                         期,反之應重製調查估價表連同原調查估價表一併送核。

               ( 3 )整理:
                     審核確定之買賣(收益)實例調查估價表,應以鄉、鎮、市為單
                     位,按調查先後順序,將買賣實例、收益實例分開,分別自 1 起
                     逐年編流水號;暫時裝訂成冊,以供估計區段地價之用。
       
(三)調查影響區段地價之資料:
             1.應調查之資料:
                指土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊
                設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨
                勢及其他影響因素等項。

            2.調查方法:
               ( 1 )應調查之資料,由地價調查人員實地調查或勘查,其中土地使用管
                     制資料,都市土地向本府或鄉(鎮、市)公所建設(工務)單位查
                     詢: 非都市土地則查閱土地使用編定圖,必要時並查閱土地登記簿;
                     另外土地改良(分為建築基地改良、農地改良、其他改良)資料,
                     應向本府或鄉(鎮、市)公所建設(工務)單位查詢。
              ( 2 )調查所得之影響區段地價資料,應填載於地價區段勘查表  。
        (四)製作買賣或收益實例地價分佈圖:
             1.
以鄉(鎮、市)為單位,由電腦產製地價分布圖,並標註實例之編號及
                單價。
             2.
買賣或收益實例估計完竣後,應將估計之土地正常單價按行政院主計處
                所發布之各年月為基期之臺灣地區消費者物價總指數(稅務用)調整至
                估價基準日,前項估價基準日指每年九月一日。案例蒐集期間為前一年
                 九月二日至當年九月一日。

        (五)劃分地價區段並填具地價區段勘查表:
             1.
劃分地價區段:
               ( 1 )區段劃分之方法:
                      A    
由承辦員攜帶地籍圖、地價分佈圖及地價區段勘查表實地勘查,
                         斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地
                         改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況
                         、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素,於地籍圖上,將
                         地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。
                         非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且地價有顯著差異時
                          ,應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。

                             非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地,或依規
                         定應整體開發而未開發之零星已建築用地,得將地價相近且使用情
                         形相同而地段不相
連之零星建築用地,視為一個地價區段另編區段
                         號。

                             公共設施保留地應單獨劃分地價區段。但其毗鄰之非公共設施保
                         留地均屬相同區段地價之地價區段時,得併入毗鄰之非公共設施保
                         留地劃為同一地價區段。

                             帶狀保留地穿越數個地價不同之區段時,應視二側非保留地地價
                         區段不同,分段劃分地價區段。
                       B 地價區段按其所處位置、繁榮程度及地價高低情形,分別依下列規
                          定處理之:

                          ( A )繁榮街道路線價區段:指具有顯著商業活動之繁榮地區,依當
                                 地發展及地價高低情形劃設之地價區段,其劃分原則如下:
                                  a.
地價區段界線以距離臨街線十八公尺之裡地線為準。
                                  b.
繁榮街道路線價區段,原則上以每條交叉道路口中心線為起
                                    
,但繁榮程度有顯著不同時,可劃分為兩個以上之區段。
                                  c.
繁榮街道路線價區段,由各地政事務所鄉(鎮、市)轄區主
                                     辦人
員、課長及主任視實際情況擬定,必要時得提報本府地
                                     政處複查。
                                  d.
繁榮街道路線價區段,如其中一部分繁榮程度有明顯變動者
                                    ,應衡酌實際情況,調整原劃分之區段。

                         ( B )一般路線價區段: 指繁榮街道以外已開闢之道路,鄰接該道路之
                                土地,其地價顯著較高者,於適當範圍劃設之地價區段;其適
                                當範圍應參考各該地區土地使用分區類別及一般之宗地深度予
                                以斟酌劃設,原則上以臨道路第一筆土地為準,但該筆土地深
                                度過深或過淺時,可將該筆筆土地劃屬兩個區段,或再增加後
                                面一筆。

                        ( C )一般區段:除繁榮街道路線價區段及一般路線價區段以外之一般
                               地區,依劃分地價區段原則所劃設之地價區段。
                       C
地價區段界線,應以使用分區或編定使用地類別、使用管制、使用
                          情形或道路、溝渠等易以辨識之自然界線為準。但情形特殊者,得
                          以適當之地籍線為之。

               ( 2 )區段劃分應注意事項:
                      A 都市土地之使用分區及非都市土地使用編定類別,為影響地價之主
                         要因素,在劃分區段前,應先確定事項資料有無變動,以合理劃定
                         區段界線。
                      B
區段劃分時,承辦員務必親自至實地勘查其實際情況。
                      C
劃分區段應以土地利用價值及明顯地形、地物為主,土地界址為輔
                         ;面積大之宗地若利用價值有顯著差異時,宜劃為不同地價區段,
                         不宜完全遷就土地界址。
                      D
同一地價區段範圍內,如情況相差不多,儘量避免單獨將一、二筆
                         土地另行劃分一區段,但其地勢與毗鄰土地顯不相當,且地價有顯
                         著差異者,應另行劃分區段。
                      E
流失地暫已失去使用價值,其地價與一般土地必然相差甚鉅,宜勘
                         查後另劃地價區段。
                      F
繁榮街道路線價區段之裡地應單獨劃分地價區段。
                      G
都市計畫公共設施保留地,依平均地權條例施行細則第六十三條之
                          規定,特殊公共設施保留地查估應依「特殊公共設施保留地查估標
                          準圖例」劃分地價區段。

                ( 3 )複查地價區段:課長以上人員於審核時,對於地價區段範圍調整之地
                      區,應前往實地複查。
             2.
填具地價區段勘查表:
                實地勘查地價區段後,應填具地價區段勘查表,其用表格式及填寫說明
                依內政部訂頒之書表格式及填寫說明辦理

       (六)繪製地價區段圖:
             地價區段劃分完竣且地價區段勘查表經核定後,地政事務所應依下列規定
             繪製或由電腦產製地價區段圖、地價區段略圖(供評議時說明用):
             1.
用圖:
                ( 1 )地價區段圖:得選定適當比例尺以地籍圖繪製或由電腦產製。
                ( 2 )地價區段略圖:其用途比例尺由地政事務所自行斟酌實情繪製,每鄉
                      (
鎮、市 )以繪製一圖為原則,但都市土地與非都市土地得視實際業務
                      需要分別繪製。
             2.
繪製方法:
               ( 1 )地段區段界線:以紅色實線表示,繁榮街道路線價區段中,如同一街
                     道劃為兩個或兩個以上區段者,應在區段與區段間劃明界線。

               ( 2 )區段號:以鄉(鎮、市)為單位,應加蓋於中央適當位置;繁榮街道
                     路線價區段以紅色雙圈「◎」表示,一般路線價區段及一般區段以紅
                     色單圈「○」表示。

               ( 3 )區段地價:每一區段之上期地價,以藍色表示,當期所擬訂之地價,
                     以紅色表示,經評議修正之地價,以黑色表示,其數字以阿拉伯數字
                     表示,其格式詳附件一。

               ( 4 )區段圖之校對及用印:區段圖繪製完竣,應於校對無誤後,於該區段
                     圖背面由承辦員蓋職章,經地政事務所課長、秘書、主任審核後,送
                     由本府地政處主辦員、地價科長及處長等核章,並加蓋本府印信。

               ( 5 )區段圖摺法:以長三十公分,寬二十公分為準,其格式詳附件二。

       (七)估計區段地價並填具區段地價估價報告表:
            1.
估計有買賣實例區段之區段地價:
               有買賣實例之區段,以地價分佈圖上已調整至估價基準日之土地合理買
               賣單價,求其中位數為該區段之區段地價,並按區段填具區段地價估價
               報告表。
            2.
估計有收益實例區段之區段地價:
               有收益實例之區段,以地價分佈圖上之土地合理收益單價,求其中位數
               為各該區段之區段地價,並按區段填具區段地價報告表。以上所稱之中
               位數,指土地合理買賣單價調整至估價基準日之單價或土地合理收益單
               價,由高而低依序排列,其項數為奇數時,取其中項價格為中位數,其
               項數為偶數時,取其中間兩項價格之平均數為中位數,買賣實例為一個
               時,以該買賣實例之土地合理買賣單價為中位數。
            3
.估計無買賣實例及收益實例區段之區段地價:
               ( 1 )本府及地政事務所應依據影響地價區域因素評價基準製作轄內各鄉(
                     鎮、市)影響地價區域因素評價基準明細表。

               ( 2 )無買賣實例及收益實例之區段,應於鄰近或適當地區選取兩個以上使
                     用分區或編定用地相同,且已依前兩項估計出區段地價之區段,作為
                     基準地價區段,按所屬鄉(鎮、市)影響地價區域因素基準明細表進
                     行區域修正,調整得出目標地價區段之區段地價,並按區段填具區段
                     地價估計報告表。
            4.
估計都市計劃公共設施保留地地價,應切實依據平均地權條例施行細則第
               六十三條規定辦理。
            5.
區段地價應以每平方公尺新臺幣元表示之,其尾數依下列規定計算之:
               ( 1 )區段地價每平方公尺單價在一百元以下者,計算至個位數,個位數以
                     下四捨五入。

               ( 2 )區段地價每平方公尺單價逾一百元至一千元者,計算至十位數,十位
                     數以下四捨五入。

               ( 3 )區段地價每平方公尺單價逾一千元至十萬元者,計算至百位數,百位
                     數以下四捨五入。

               ( 4 )區段地價每平方公尺單價逾十萬元者,計算至千位數,千位數以下四
                     捨五入。

               ( 5 )都市計畫公共設施保留地單獨劃分地價區段者,其區段地價之尾數,
                     計算至個位數,個位數以下四捨五入。

            6.估計各區段之區段地價時,應注意毗鄰地區之平衡,其作業及協調方式如
               下:

               ( 1 )同一鄉(鎮、市)內各區段間或各地段間之平衡,由地區承辦員自行
                     處理。

               ( 2 )同一地政事務所轄區內鄉(鎮、市)間之平衡,應由該所主任負責協
                     調處理。

               ( 3 )不同地政事務所轄區或毗鄰縣市間之平衡,由本府負責協調處理。
             7
.
區段地價估價報告表格式及填寫說明依內政部訂頒之書表格式及填寫說明
                辦理。

       ( 八 )編造土地現值(地價)評議表:
             1.
劃分地價區段並估計區段地價完竣後,地政事務所應按估價結果編造土地
               現值 ( 地價 )評議表,並詳加校對後,以鄉 ( 鎮、市 ) 為單位裝訂成冊,經
               主管課長、秘書、主任審核後。送由本府地政處主辦員、地價科長及處長
               等核章。
             2.
土地現值( 地價 )評議表格式及編造說明依地價區段劃分及區段地價估價作
                業手冊及土地登記複丈地價地用電腦作業系統操作手冊等之規定,其封面
                詳附件三。

       ( 九 )評議:
            1.
地政事務所辦理估計區段地價完竣後,依平均地權條例第十五條或第四十
               六條規定送由本府提交臺東縣地價評議委員會評議,評議時應準備之資料
               如下:

               ( 1 )地價區段(略)圖。
               ( 2 )土地現值(地價)評議表。
               ( 3 )會議提案資料。
            2.
評議且該次會議紀錄經一層核定後,本府應將核定之地價區段圖及土地現
               值 ( 地價 ) 評議表各一份函送各地政事務所。

       ( 十 )計算宗地單位地價:
                       地政事務所應依評議結果按地價區段劃分及區段地價估價作業手冊及
               土地登記複丈地價地用電腦作業系統操作手冊等規定,將區段地價輸入電
               腦,並列印區段地價資料。經承辦員校對、課長複核,秘書、主任核閱無
               誤並逐級核章後,據以計算宗地單位地價必要時得列印宗地地價計算清冊。

                       宗地單位地價以每平方公尺新臺幣元表示,計算至個位數,未達個位
               數四捨五入。其計算方法如下:
               1.
繁榮街道路線價區段之土地,應依臺東縣繁榮街道路線價區段宗地地價
                   計算原則之規定計算。
               2.
其他地價區段之土地,以區段地價作為宗地單位地價。
               3.
跨越兩個以上地價區段之土地,分別按各該區段之面積乘以各該區段地
                   價之積之和,除以宗地面積作為宗地單位地價。

       ( 十一 )編造土地現值表 ( 公告地價表 ) :
               1.
地政事務所計算宗地單位地價後,應依地價區段劃分及區段地價估價作
                   業手冊及土地登記複丈地價地用電腦作業系統操作手冊等規定之格式列
                   印土地現值表,經承辦員詳細校對無誤後,依所需份數印製,並按鄉 (
                   鎮、市 ) 別裝訂成冊,送由本府加蓋印信,作為公告閱覽之用。
               2.
辦理重新規定地價時,應另行編造公告地價表,用表格式及編造說明參
                   照土地現值表格式及編造說明辦理,惟表內「公告土地現值表」及「公
                   告現值」等字應修正為「公告地價表」及「公告地價」。
               3.
土地現值表格式及編造說明按地價區段劃分及區段地價估價作業手冊及
                   土地登記複丈地價地用電腦作業系統操作手冊等規定辦理,詳附件四及
                   五
四、依本作業規定編造之各種圖、表,應由地政事務所妥慎保管,如由承
        辦員保管者,於離職時應列入移交。